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マンション用パンフレットにも出る用語解説集(中古マンション・新築マンション)

  超簡単!即答!マンションの疑問解決集(分譲・賃貸・居住用・事業用)

敷金(保証金)返還にも役立つ!原状回復Q&A 不動産購入の疑問1  売却等、住宅ローンの疑問1

マンションか一戸建てか迷っています  マンションの耐震性等、液状化等、地震に対する疑問






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マンション用
パンフレットなど
に出てくる 用語解説集
(中古マンション)
(新築マンション)

 

即入居物件も・・・

超簡単!即答!マンションの疑問解決集

( 分譲賃貸・居住用 )

 

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 免責事項

この本は、テーマとして取り上げた事項に関し、適切かつ信頼に足る情報を提供することを意図して作られておりますので、いかなる損害賠償にも応じられません。

法律その他の専門分野で助けが必要な場合は、その分野の専門家からのサービスの提供を受けてください。この本の内容は、著作権によって保護されています。無断転載・複製を禁じます。

本書の一部または全部をあらゆるデータ蓄積手段(電子的複製、物理的複製、音声による読み上げ等、すべての形式)により、第三者に譲渡、貸与、リース、販売、配布、オークション出品、公開することを禁ずる。上記事項が守られない場合、およびそれ以外でも著作権保護の観点に反すると認められた場合は、損害賠償請求いたします。もしあなたが本書を不正な手段で入手された場合は、『通販不動産ドットコム』
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はじめに

この度は、無料レポートのご請求を頂き、ありがとうございました。

このレポートは、マンションについての質問を一問一答でものです。

今後のためにお役に立てれば幸いと考えます

1. R C 造 ( 鉄筋コンクリート造 ) と S R C 造(鉄骨鉄筋コンクリート)とでは、どちらが強いのでしょうか?(耐震性も含め・・)

どちらが強いか?というより、むしろ、建物(マンション)規模により決まることが多いです。

一般に7〜 8 階建てまでは、 R C 造(鉄筋コンクリート造)、それ以上の階数の高い建物は S R C 造(鉄骨鉄筋コンクリート造)にと、選ばれるようです。

2.上階の音がうるさく、悩まされることはないでしょうか?

マンションの遮音性は、 L 値で表し、 L 値が少ないほど遮音性が高いということになります。

軽量床衝撃音(生活の中でコップなど落とした程度)は L50 以下、重量床衝撃音(ドスンと重いもの)は L55 以下が目安となります。カーペット敷き、フローリングにより多少の差の影響はありますが、一般にカーペット敷きの方が遮音性の優れています

3.お隣さんとの遮音性については?どうでしょうか?

隣住戸や窓からの騒音などは、 D 値というもので遮音性能を表します。

こんどは D 値が大きいほど遮音性が高いということになります。

戸境壁は一般的には15cmが目安です。D35〜D55が主な表示。

4.天井はどれくらいあればよいでしょうか?

一般に 2m40cm 以上あれば、広い考えるところですが

(多少、広さは人の感覚もありますが??)

但し、天井が高くなり、広々するほど、熱・冷暖房効率が悪くなるので、電気あるいはガス式であれば、その分、生活のランニングコストが上がるデメリットがあります。

5.収納スペースがどれくらい必要でしょうか?

一般的に、マンションの専有面積の約6%前後が目安と言われています。但し、家族数や、家具など家財の多さ、物に対しての考え方などにもよるところです。

6.バルコニーはどれくらいの大きさが必要でしょうか?

バルコニーは、非常時には緊急避難通路としての広さが必要です。

1.2mを基準として作られておりますが、1.5m以上あると、余裕もでき園芸をしたり、大きな布団を干したりと、色々な用途が考えられ、やはり大きいほうがよいでしょう。

7.給湯器の容量はどう考えたらよいでしょうか?

キッチン、洗面所、浴室など 3 点給湯があたりまえとなっておりますが、電気タイプも最近では増えておりますが、まだまだガス式も多いと考えます。そこで、ここでは、給湯能力の説明を致します。

給湯能力は で表し、一分間で何リットル沸かせることができるかで決まります。給湯能力が小さいと、一度に2箇所以上でお湯を使った時に片側が少なくなったりして、不便さは否めません。

昔は8〜10号などが多かったりもしましたが、今では16号〜24号以上なども多くなりました。

浴槽は、早くお湯をいれるだけでなく、高温差し湯機能や、追い焚き機能があるものもありますので、冬場はとても便利です。

8.マンションはなぜ?管理費が必要でしょうか?

『マンションは管理を買え!』というぐらい重要なところです。

マンションは集合住宅です。専有部分にかかる経費は、その住戸の持ち主が負担します。 また、 共有部分の維持管理や修繕に関わることは、そのマンションの全居住者が負担するということになります。

つまり、マンション全体が汚れ、壊れているようであれば、当然に資産価値も落ちることになるわけです。そのため、日々の管理、計画的な修繕をする必要から生まれる経費ということで、月々の管理費、長期的な目的から月々貯める分の修繕費(修繕積立金)というものがあるのです。

 

9.1階の住人はエレベータも使わないのに管理が同じになるのはなぜでしょうか?

たしかに使う頻度は少ないとは考えますが、実際には、使わないと言い切れるところではないと考えます。マンションは所有権の対象となる専有部分と専有に属さない共用部分で構成されています。

先のお話にもある(質問8)、共用部分の維持管理に要する費用は、専有部分を所有する区分所有者がその持分に比率で負担しなければならないので、共用部分の一部であるエレベータも利用する、しないに関わらず、負担しなければならないことになります。

 

--- 主な管理費の内訳 ---

管理人の人件費

共用廊下やエレベータなどで使用する光熱費

清掃代、植栽などの手入れ費用

小規模な外壁、屋上などの補修

給排水設備の補修、交換など

 

 

10.マンションの向きは、やっぱり南向きが一番よいのでしょうか?

日本人の南向き信仰は根強いところですが、わかりやすいところでは、洗濯物が乾きやすいとか、室内がじめじめしないとか、要するに日本の風土が高温多湿であるため、そのことによりできた価値観があるためと、日照時間に関係してくことと考えます。

実のところ 1 日の日照時間で南向き、東向きもほぼ同じ時間ですが、陽の当たる時間帯が違います。東向きは、朝 4 時〜 5 時頃から午前が終わる昼前の 11 時過ぎまでで、南向きは朝 9 時〜夕刻前の午後 3 時〜 4 時

くらいで、西向きは、午前 11 時過ぎから、午後 6 時過ぎ頃というように

違います。

しかし、現在の空調設備、昼間の留守が多いシングル層、夫婦共稼ぎなど、ライフスタイルの多様化でそれほど現在は南向きである必要もなくなったことにも考えられます。

したがいまして・・・

向きにこだわるより、 自分のライフスタイルにあう、向きでよいわけです。

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■-----中古物件のメリットについて-----■

■なんと言っても価格安い ( 新築物件と違い値下げ交渉もできる ) !が最大のメリットです。

今では同じ面積でも新築物件の半値相当(あるいは三分の一 ?) も夢ではありません?

(実際、首都圏、近畿圏、中部圏の三大都市圏での新築と中古物件差は約半値というデータもあります。)つまり、価格が安いとより条件のよいものを買えることと、ローン返済額が家賃以下 ( もし?同地域規模のマンションを賃貸で借りることを想定すれば、すぐわかります ) になり(ありえない場合も?)、ローン残債からの負担感も軽減され精神的にもよくなります。(ローン返済に追われず、快適な人生設計ができる)

中古は利便性の高い地域に多い。

既に好立地にあるところは、もう既に建っていることが多く ( 中古物件 ) 、新築になればなるほどに駅からも遠く限られた偶然の立地に建つことが多いので、希望した場所を探すことができます。立地条件にこだわるなら、やはり中古物件となります。

入居時期が早い。相談しやすい。

■実物を見ての判断ができ ( 実際の建物の状態・日照・風通し・音など・・又隣人や付近の居住者の方の人間性、付き合い方、耐震性など ( 過去の経緯よりひび割れの度合いなど )) 納得した買い物ができる。※新築物件は図面売り的、イメージ的な売り方が多い ( 全てではないですが・・ ) ので、自分自身だけでは判断がしずらいところから不安な面があります。(中古マンションの場合は実際の管理状態は見たとおりです。良いか、悪いか一目瞭然ですぐわかる。)

新築物件は買った額より値下がる傾向があり、場合によりローン金額以下に(債務超過的)なり中古になって大損する可能性があり(特に値下り風潮 ( 不景気 ) の場合は特に)ます。中古物件は原価上というより世の中の景気や需給バランスで価格が決まりますので、新築は一から土地の取得費や建物原価 ( 新しい原料費も建築大工等費用もあり ) 、広告費(チラシ、モデルルーム費用も含め)、利益 ( 当たり前の部分の不動産分譲会社としての利益 ) などものっかり中古相場より高い設定 ( 高くなりがち・・ ) の場合が多いからです。(逆に中古物件は設備のわりにものすごく得な場合もあり・・)

ローン返済に追われず、快適な人生設計ができる!

■マンションは空中を買うようなもので、財産価値はないのでしょうか?

30〜40年位前は専門家の間でも、このようなことが言われてきたことがあります。しかし、今は、そんな見方はなくなってしまいました。

今でもたしかに空中を買うようなものと言えなくもありあませんが、その空中利用権が高い価値を認められて、中古になってもそれなりに価格で売買されているのですから、財産価値を認められても良いのではないでしょうか?・・・と言うより、空中利用権が財産価値として認められるようになったという説明が正しいのでしょう。

 

■マンションか一戸建てかで迷っています、それぞれの長所、短所を教えてください。

●一戸建てにもマンションにもそれぞれ長所・短所がある

マンションには一戸建てより優れた部分がありますが、逆の面もあります。どちらを選ぶかは、結局、価値観や人生観の違いと言えましょう。但し、大きく異なるのは価格です。

同じ立地条件では、少なくともマンションの予算で一戸建てを購入することは不可能な場合も多いです。(もちろん例外もありますが・・・?)

•●一戸建てからマンションへの住み替えが増えてきた

日本の住宅は昔から木造と決まっていましたが、近年コンクリート造のマンションが増え、一般住宅として定着して来ました。特に東京や大阪などの都会では完全な主流となりました。このことが、不慣れなマンションへの抵抗を和らげると同時に、その素晴らしさが理解されて、高くなり過ぎた一戸建てをやめてマンションを選ぶ人をますますふやしています。特に、最近は庭の手入れが大変だということや、冬が寒いということで、一戸建てからマンションへ住み替える人も徐々に増える傾向にあります。寒冷地などでは雪カキが大変ということからマンション住まいを望む高齢者が増えているといいます。

●マンションには有利な公的融資が充実している

フラット35(旧住宅金融公庫)が現在最も有利な住宅融資であることは広く知られています。しかし、そのフラット35もマンションと一戸建てでは条件が大きく異なります。そのひとつが融資金額の差です。又ローン年数もマンションの方が耐用年数上にも有利です。一戸建て住宅は基本的に木造耐用年数なので25年がいいところが多いです。(古い場合はそれ以下も又違法建築など中古戸建ての場合はそのことからもっと短い、あるいはローン不可の可能性も・・)中高層住宅(RC造等で鉄骨鉄筋もあって)であるマンションだいたい35年が基準です。ローンを基準と考えても今はマンションの方が有利なケースが多いです。

●マンションは頑丈で長持ち

法律で決められた耐用年数は、マンションが60年、木造住宅25年となっています。これだけでもマンションの頑丈さが分かります。長持ちするということは、それだけ建替えや改修費用が細かいのを除けば長年いらないということになります。木造住宅は傷みが早く来る為出費も早く、金額も大きく、何よりも改装をしない家はほとんど土地だけの評価しか受けられないとこも多いので、転売する際は非常に不利な場合も多いです。

 

■何年か経って売りたい時に売れますか?損はないでしょうか?

もちろん、売ることはできます。しかし、その時の価格を予測することは大変困難です。購入物件の内容はもちろん中古マンションの流通市場の状況や経済情勢、周辺地域の新築マンションの価格や供給状況などに左右されるからです。

もちろん、購入時の価格より高く売れるかどうかも保証の限りではありません。又、何年も住んで古くなった家が同等の新築の家より高く売れるということも理論的にはおこりません。(バブル時期は例外ですが・・)ただ、購入時の価格を下回ることになったとしても心配はありません。そのような時は新たに購入する方の住宅もあまり値上がりしないからです。問題は中古市場が平均的にどうあれ、自分の家だけ有利に売れるということを期待するものですから、その意味ではできる限り希少性の高そうなものを選ぶようにすることです。

■マンションの地震に対する強度は?大地震が来ても大丈夫ですか?

地震の状態や建物の形状によって構造計算や耐震強度は若干異なりますが、集合住宅、特にRC構造在来工法の建物は、一般的に事務所、工場、公共建築等の建物と比較すると安全性が高くなっています。さらに昭和56年5月から建築基準法の施行令改正に基く新耐震設計基準が公布され、構造計算基準が従来より一段ときびしくなり、安全性が高められています。

マンションが地震で倒壊するような時は、一戸建てでも同じ状態がおこりますし、マンションは高層だから一戸建てより危ないというようなことの心配はありません。むしろ、一戸建てが倒壊してもマンションの方が残ることの方がはるかに多いのです。このことは平成7年1月17日に発生した兵庫県南部地震 ( 阪神大震災 ) で証明されたかっこうとなりました。地震の多いわが国では従来、高層住宅は危険と考えられてきましたが、現在では30回以上(タワーマンション等)の超高層マンションも建てられなど建築技術は飛躍的に向上しています。

 

■阪神大震災(兵庫県南部地震)では倒壊したマンションがあったようですが・・?

木造住宅の倒壊に比べ、その数は極めて少なく、マンションの安全性が証明されたかっこうとなりました。ただ、古いマンションにはそれなりに被害はあったようです。昭和56年5月から施行された新耐震基準(建築基準法の改正)によって施工されたマンションについては、倒壊は見つかっていません。(ヒビ割れはおこったが全く問題にならない程度)

 

■液状化現象でマンションが倒壊することはありませんか?

神戸の人工島にある六甲アイランドシティでは、液状化現象が起こりましたが、約4000戸のマンション郡(40階建ての超高層マンションも含む)は転倒も傾きも起こらず、ほとんど無傷でした。まずは心配はいらないでしょう。

 

■ローン残債を残しても売ることができるでしょうか?

もちろん、自由に売ることができます。

厳密に言いますと、新所有者から受け取る譲渡金額(=売買代金)で旧所有者のローン残債を一括返済することになります。(その時に旧所有者の抵当権抹消、所有権移転など新所有者へと手続きが進みます)

■20年も30年も住宅ローンを返していくのはつらい・・大変だと思うのですが・?

5年とか10年とか比較的に短期なローンで買えればいいのですが・・その場合は短期な分月々の返済額負担が大きくなり、生活できなくなります。そもそも、そんな返済額が月あたり多ければ相当な年収が必要となり(返済率審査も厳しく)、融資が不可になるケースも多いので今時では現実的ではありません(ないわけではないのですが・・その人しだいのところで一部のお金持ちでしょう・・)。

普通は長期ローンを組み生活のリズムをこわさない ( 光熱費も食費もその他もあるわけですので・。 ) よう家賃なみが、目安などの考えでローンを組みケースも多いものです。

(もし、短く返済したのでしたら、繰上げ返済など一部多く借り入れ金額を返すなど後からでもできます。)

■もし?主人が働けなくなったらどうなるでしょうか?(住宅ローンはだれが払う?)

これを心配するあまりに長期でかつ多額のローンは使いたくないとなれば頭金をうんと貯めてから(それまで狭い借家で我慢して)買うしかないことになります。これは一戸建てでも同じことです。しかし、普通のサラリーマンでは困難なことで、現実はこのような心配をしつつも多額のローンを組んで買っている方がほとんどと考えます。

ですので、住宅ローンには団体生命保険が付帯しており、万が一の時は保険金額で残債(ローン)を支払われ、遺族には波及されず、無借金で家を手にすることになります。

 

■住宅ローンは利息と合わせたら借りた金額の2倍は支払うことになる話を聞いたのですが?

35年返済で約4%くらいの金利の場合はそれぐらいになるかもしれません。3.5%以下で約1.5倍です。しかし、そのくらいであれば賃貸住宅との比較という点ではむしろお得になることが多いのです。なぜなら、家賃は35年間変わらないとは考えられませんし、 ( 何にも残りませんし・・換金もできません・・ ) 普通はより豊かな生活を求めて住まいもランクアップする人が多いはずですから、家賃もそれなりのものを払っていくことになるのではないでしょうか?それでも、利払いにどうしても抵抗があるという人は頭金を何年もかけて(耐乏?貧乏?生活を続け・・)

貯めるしかなくなっていく話なので・・・

 

■子供がまだ小さいのですが、マンションでも大丈夫でしょうか?

マンションにしろ、一戸建てにしろ、住宅を選ぶ場合、子供が伸び伸びと遊べる環境が整っているかどうか、ということが重要になります。

子供の健全な成長のためには、ブランコやスベリ台などの遊具のある場所や、ちょっと大きい子供なら走り回れる安全な広場が周囲にあるかどうかということです。

従って一般にはマンションの場合、その敷地内にプレイロットや広場が設けられ、一戸建ての場合はその団地内に公園が造られているものなら、どちらでも良いといえます。

但し、3〜4歳の幼児の場合は、一人でエレベーターに乗れない場合も考えられますので、マンションなら階段で行き来のできる低層階を選ぶ方が良いでしょう。また敷地内や団地内に公園、プレイロットがなくてもすぐ近所にあれば良いでしょう。逆に公園施設のないおミニ開発の一戸建て団地や、敷地内が駐車スペースで占められてしまっているような建て方のマンションは注意すべきと考えます。

敷金返還にも役立つ!
原状回復 Q&A 集

 

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(プライムアート虚s動産部 / 賃貸事業部 / 岩本)

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免責事項

この Q & A 集は、敷金返還にも役立つ原状回復にかかる費用等の考え方により不当な請求があった場合に備えられるよう作られたものです。

原状回復をめぐるとトラブルの未然防止と円滑な解決のためにお役立て下さい。

また、本無料レポートは国土交通省住宅局のガイドラインを参考に特にわかりやすいところを抜粋して解説したものです。

(トラブルがなく健全な賃貸借間契約の普及、発展のためご利用下さい)

レポートの内容は、著作権によって保護されていますので 本書の一部または全部をあらゆるデータ蓄積手段(電子的複製、物理的複製、音声による読み上げ等、すべての形式)等により、第三者に譲渡による対価を得る行為等、貸与、リース、販売、オークション出品等をすることを禁じています。上記事項が守られない場合、およびそれ以外でも著作権保護の観点に反すると認められた場合は、損害賠償請求いたします。もしあなたが本書を不正な手段で入手された場合は、『通販不動産ドットコム!』 / 岩本 info 282103.com までご連絡ください。

この度は、無料レポートのご請求を頂き、ありがとうございました。

今後のためにお役に立てれば幸いと考えます。

Q1.  退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいのでしょうか?

Ans.

退去時はもちろん入居時にも賃借人・賃借人双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくことが有効といえます。

退去するときの修繕費用等をめぐってのトラブルは、入居時にあった損耗・損傷であるかそうでないのか、その発生の時期などの事実関係が判然としないことが大きな原因となって発生します。

そこで、入居時と退去時において、賃貸人・賃借人双方が立ち会い、チェックリストを活用するとともに、写真を撮るなどして、物件の状況を確認しておくことは、トラブルを避けるために大変有効な方法です。

このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか?否かが明らかにになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

 

Q2.  建物を借りるときには、どんなことに気をつけたらよいでしょうか?

Ans.

退去時の原状回復についてなど、賃貸借契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約は、『契約自由の原則』によって、借地借家法等の強行規定 ( 契約の内容を規制する既定 ) に反しない限り、当事者間で内容を自由に決めることができます。

契約はあくまで当事者間の合意により成立するものであり、合意して成立した契約の内容は、賃借人・賃貸人双方がお互いに守らなければなりません。

したがって、賃貸借の契約をするときには、その内容を十分に理解することが重要です。契約書をよく読まなかったために、後になってトラブルになる事例は少なくありません。契約書は貸主側で作成するのが一般的ですが、貸主側が契約の内容を理解してもらうことに努め、借主側は契約の内容を十分に理解して契約を締結することが重要です。

尚、賃貸借契約は、諾成契約といって、賃貸人と賃借人が口頭で合意するだけで成立します。(※売主買主間の売買契約も同様です)

しかし、実務レベルでは、契約で合意したことを明らかにしておくため、詳細な契約書が作成されます。

宅地建物取引業者が媒介した場合には、宅地建物取引業者は契約条項を記載した書面を作成して当時者に交付することが義務付けられていますから、通常は契約書が作成されます。

※定期建物賃貸借の場合は必ず書面により契約することが必要です。

Q3.  賃貸借契約では、借主に不利な特約でもすべて有効なのでしょうか?

Ans.

賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえないと解されています。

建物の賃貸借契約は、借地借家法の適用があるのが原則であり、借地借家法が定める事項については、借地借家法の規定と異なる合意を規定しても、借主に不利な特約として無効となるものもあります。

また、消費者契約法は信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定しています。しかし、このような強行規定に反しない限り、契約自由の原則により、合意された契約内容は有効となり、賃借人に不利な特約がすべて無効になるわけでもありません。

もっとも、賃借人に不利な特約を契約内容とする場合には、賃借人がその内容を理解し、それを契約内容とすることに合意しているといえるのでなければ、そもそも、不利な特約が合意されたことになりません。

尚、このような賃借人に不利な内容の特約は、次のような要件を満たしておくことが必要があると解されています。

1.特約の必要性とその合理的な理由があること

2.賃借人がその不利な義務を負うことにつき認識していること

3.賃借人がその特約による義務負担の意思表示をしていること

 

Q4.  退去時に、賃借人の負担する損害賠償額が契約書に定められています。このような規定は有効なのでしょうか?

Ans.

賃貸人と賃借人の間で退去時の損害賠償額を予め決めて契約書に定めておくことは可能です。

契約の当事者は、損害賠償の額を予定し、契約で定めておくことができます。(民法 420 条)。これを損害賠償額の予定といいますが、賃借人が賃貸借契約に関して賃貸人に損害を与えた場合に備えて規定するものであり、約定された損害賠償額が暴利行為に当たって無効となる場合や消費者契約法により無効となる場合など、特設の事由がない限り、このような特約は有効です。

賠償額を予定してそれを契約すると、実損額にかかわらず予定賠償額が賠償額となり、減額も増額もできないことになります。

 

Q5.  契約書に『賃貸人は原状回復して明渡しをしなければならない。』と書いてありますが、内装をすべて新しくする費用を負担しなければならないのでしょうか?

Ans.

賃借人が通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、借りていた部屋をそのまま賃借人に返せばよいとするのが判例や通説です。

賃貸借における原状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。

判例・学説の多数は、賃借人の原状回復義務を、賃借人が賃借物を契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃借人に返還すればよいとしています。

したがって、賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に汚損・破損など損害を生じさせた場合は、その損害を賠償することになりますが、汚損や損耗が経年変化による自然的なものや通常使用による自然的なものや通常使用によるものだけであれば、特約が有効である場合を除き、賃借人がそのような費用を負担することにはなりません。

Q6. 不注意で壁クロスの一部にクロスの張替えが必要なほどのキズをつけてしまいました。部屋全部のクロス張替費用を負担しなければならないのでしょうか?

Ans.

不注意でキズをつけてしまったものは、修理をしなければなりませんが、各部位ごとの経過年数を考慮したうえ、最低限可能な施工単位 ( 毀損させた箇所を含む一面分の張替えまでやむをえない ) 修理するのが妥当と考えられます。

不注意により、壁クロスに張替えが必要なほどのキズをつけてしまったのですから、その損害について賃借人に賠償責任が生じたことになりますが、このとき、どのような範囲でクロスの張替義務があるかが問題となります。本ガイドラインではその範囲について、u単位が望ましいとしつつ、あわせて、毀損箇所を含む一面分の張替費用を毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられるとしています。

これは、賃借人が原状回復以上の利益を得ることなく、他方で賃借人が建物価値の減少を復旧する場合にバランスがとれるように検討されたものですが、このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当なものにならないと考えられます。

 

Q7. 賃貸借契約書に特に約定されていないのですが、大家さんから、襖や障子、畳表を張り替えるよういわれています。襖や障子、畳表は退去時に必ず賃借人が張り替えなければいけないのでしょうか?

Ans.

襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものだけであれば賃借人の負担で張り替えることにならないと考えられます。しかし、賃借人が毀損した場合には、賃借人の負担で張り替えることになります。

襖や障子、畳表は、消耗品としての性格が強いため、本ガイドラインでは、その張替えにあたり経過年数は考慮しないこととしています。また、賃借人の負担すべき単位は毀損した枚数 1 枚単位としています。

尚、賃貸借契約書に特約がある場合は、 Q3 Q5 を参照したください。

 

Q8. なぜ?敷金を預ける必要があるのですか?

Ans.

敷金は、賃貸借の賃料の滞納や賃借人の不注意等による損害を受けたとき、賃借人からすぐに費用等を支払ってもらえるとは限らないことから、その担保として契約時にあらかじめ賃借人から敷金を預かるのです。ですから、賃借物の明渡しに際して、賃借人が賃貸人に対して何らの債務も生じさせていなければ全額返還されることになります。賃借人の故意や不注意、通常でない使用方法等により賃借物に損傷・汚損等を生じさせていれば、賃貸人はその損害額を差し引いた残額を返還することになります。

 

Q9. 敷金の返還はいつでも請求できるのですか?

Ans.

敷金の返還請求は、契約で特に定めていない場合は建物の明渡し後でなければできないとされています。

賃借人の敷金返還請求権は、契約の終了時に発生するのではなく、敷金の目的が賃貸借関係から生じる賃借人の一切の債務を担保するものであるから、敷金の返還は建物を明け渡しははじめて請求できるとされています。

 

Q10.  賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

Ans.

賃借人には、その職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用する義務が課されています。

賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法 400 条)。善良な管理者としての注意義務とは、その人の職業・地位・能力等による社会通念上要求される程度の注意をいうとされています。つまり、賃借人が、不注意等により賃借物に対して損耗・損傷等を生じさせた場合は、賃借人は善管注意義務に違反したということになります。

 

Q11.  大家さんがアパートを売却したため、新しい大家さんになりました。敷金は新しい大家さんから返してもらえるのでしょうか?

Ans.

新しい大家さんに対して、敷金の返還を求めることができます。

賃借人がアパートを第三者に売却した場合、敷金が新・旧賃貸人間で引き継がれたか?否かを問わず、敷金返還義務は当然に新賃貸人に承継されるとされています。(最判昭和 44.7.17

但し、平成 15 8 月に公布された『担保物件及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律』の施行(平成 16 4 月1日)後に賃貸借契約を結んだ場合で、賃貸借契約の時点ですでに抵当権が設定されていた建物について、抵当権の実行により賃貸人が変更になったときは、新しい賃貸人(競落人)に対し敷金の返還請求をすることはできません。この場合は、元の賃貸人に対して敷金の返還を求めることになります。

Q12. 明渡し後の修繕費用の負担金額について、大家さんと話合いがつきません。少額訴訟制度が使えると聞きましたが、どのような制度でしょうか?

Ans.

民事訴訟のうち、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを少ない費用で速やかに解決するための手続です。 30 万円以下の金銭の支払を求める訴えについて、原則として 1 回の審理で紛争が解決されます。

当時者間の話合いによって解決しない場合、最終的には裁判により決着を図ることになります。このとき、 30 万円(民事訴訟法の改正により平成 16 4 1 日以降は 60 万円に引き上げられることになっています)以下の金銭の支払いを求める訴えであれば、ご質問の少額訴訟制度(簡易裁判所に申立て)を利用することができます。

この少額裁判は、原則として 1 回の審理で判決が言い渡され、少ない費用(申立て手数料は訴訟額 30 万円の場合で 3000 円)と短い時間で解決することができます。また、証拠調べでは、即時に取り調べることができる証拠に限りすることができるとされています。(民事訴訟法371条)。 

以上
 

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自己資金が少ないので、少しでも経費をかけずに購入(売却)、賃貸契約ができないものか?
結婚、子育て、実家を離れた進学、就職をするので、不動産・住宅の費用を抑え、少しでも足しにしたい!!


不動産仲介手数料の高額な経費の高さに実は矛盾を感じている?
例えば購入に関しての手数料が3%+6万(+消費税)だと、2,000万円クラスなら (税込693,000円)、
3,000万円クラスなら(税込1,008,000円)〜と車両購入もできそうな?高額な費用を支払うのが(アホらしく??)
正直に矛盾に感じている。

例えば賃貸でも、家賃一ヶ月の手数料は(5万なら5万でも、10万円なら10万でも)、新しい生活の為の家電購入
などにあてたいと考えている。

不動産売却にしても、手数料を少しでも抑えたいなど考えている。(他のこともあり、手取りを増やしたい・・・)

購入に関しは、価格交渉(値引き等)も、賃貸に関しても賃料交渉も御願いできないか?

以上のうち、ひとつでもチェックをしたあなたへ、
それをすべて解決できる方法があるとしたらどうしますか?


「そんなものが、なかなかあるわけないやろ!」と

つこっみをいれられそうですが・・・。(^_^;)(笑)

おっしゃる通りです。

でも、あるんです。 以上のすべてを解決できる方法が・・・・・。一体どうすれば、いいのか・・・?

ズバリ、お答えします。

それは・・・

●●を●●して、●●するだけ
たった、それだけです。

はじめまして(まいど!です)(^^♪

『通販不動産ドットコム!/プライムアート不動産事業部』の代表の岩本と申します。(^^♪!

私は、大学卒業後に東京の大手電鉄系不動産会社、大手マンションデベロッパー、

、大手貸しビル経営会社(100棟以上)、分譲マンション企画コンサルティング会社(国内全国展開)

で約17年ほど大手不動産会社、企業で勤めたキャリアもあり、宅建免許を持つ有資格者でもあります。

また、営業マン時代の成績でも、売買・賃貸物件等いれ1200件以上は成約経験はあるので、

相当な自信の上でお話をしております。

今現在は家業の延長線でもあるアパレル系SP、印刷含めた資材製作の会社(法人)を経営している

立場でもあります。

法人として宅建免許を取得するまでの数年のところ(今現在は取得済み)、一般の製造業

に従事したことで、悪い意味での慣れもなったところで、実際長くしてきたはずの特に不動産業と一般の

商売においての矛盾を強く感じておりました。

と言うのも・・一般の製造業において例え1万・・5万でも10万でも利益を生むには、相応の仕入れ値も

あり、また数を(製造ロット的発想により工賃の薄いものなどで・・印刷業もこれに近く)こなすなど相当

な手間のかかる上でやっとのところ利益がでることを実感しております。^^;

それにつけかえ・・不動産取引においての仲介手数料(賃貸なら家賃の一ヶ月、購入・売却なら

契約価格の3%+6万(+消費税))の大きさはお客様にとってたいへんな負担なところと感じております。

又、一般に賃貸なら家主さんより手数料がでているケースが多く、購入ならその片側の売主様より

同じく手数料を頂くことが可能となっておりますので、法定上限では(借主・貸主や売主・買主)双方

(なんと購入なら6%+12万?・・賃貸なら二ヶ月分??と(^_^;))から頂くことでしているのは小手・中手

・大手不動産会社でもこのケースではほとんどそうです。

しかし・・ それも折込チラシ+web・人件費(人海戦術的)・駅前店舗などのところで不動産業者そのものが

高額な家賃な支払っているケースも多いので、成約にあたり正規(賃貸なら家賃の一ヶ月以上〜、

購入なら3%+6万)の手数料を請求するのはしかたのないことも考えれます。

そんな時期に・・・

先日も、古くからの友人宅が本人含め(関東で結婚済み)、ご家族も関東方面(ご両親がもともと関東出身者

でもあり)へ引っ越すことになり、そこでその自宅の売却を依頼され、先日成約に至ったしだいです。
(この不況下な時期にすれば、一ヶ月内ですごく早い成約となりました。)

その時に友人でもあり、仲介手数料を正規で頂くのも躊躇?(ちゅうちょ?)することにより、相応の仲介手数料

だけを(小額)のみ頂きました。

友人はたいへん喜びました。(仲介手数料割引というよりは・・早期に大手不動産会社と同様のサービスで契約

できたことが一番だったようですが(建前的かも?)・・・?その上、仲介手数料の割引もあったことも

正直なところでしょうか・・?でもこちらもその感謝が伝わり・・ちょっとうれしかったのは事実でした。)

 そこで・・目覚め!?

 

そこで・・もっとも『エンドユーザーの立場に近い発想の不動産屋?=お客様=人のため』

できるところで、この仲介手数料無料(0円〜半額なみ)プランを考えました。

(なぜ?無料扱いなのか??)

宣伝コストを本ホームページ/インターネットのみの集客とし少人数体性、完全予約制度とし、

又こちらから一切の売り込み行為をせず(客注があった場合は除きます)、お客様が既に

新聞折込チラシ、インターネット上のヤフー不動産、アットホームWEB、HOMES(ホームズ)、

SUUMO(スーモ)、不動産ジャパン、エイブル、アパマンショップ等他社公開などで見つけられた

物件をメール等でお知らせ頂くだけで(メールにURL(WEB)アドレスを貼り付けなどでも・・下記へ

チラシ等をご郵送でも、FAXでも・・当社が物件を特定できれば可です。)

物件内容から手数料を無料扱い?(半額〜それなみ?安価?)にできるかご回答致します。

もちろん・・・以外の相談、、貸し、売却のご相談も可能なところです。

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(又本体等価格交渉がともなう場合についてだけは、一定の手間賃的手数料の発生を頂くケースも
ありますので、ご理解のほどお願い致します。)

(通常は平日換算で2日内ほどでご回答致します。)

その上でご案内など詳細を打ち合わせを無駄なく決めていきましょう。

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社名
通販不動産ドットコム!プライムアート有限会社(不動産事業部)
web等
店舗責任者
岩本 淳一

設立
本店所在地
不動産事業部
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平成17年1月
大阪市中央区玉造2-3-17アルマヒル1F
TE:L06-6940-3966 FAX:06-6940-3967

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web開発等
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TEL
〒540-0004
大阪市中央区玉造2-7-12
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所属団体 宅建免許 大阪府知事免許
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(社)不動産保証協会会員
全日本不動産近畿流通センター会員

事業内容

主要取引銀行

・不動産情報等ポータルサイト運営
・賃貸物件仲介
・売買物件仲介
・不動産管理
・新築等物件分譲及び販売代理及び仲介
・投資物件仲介及びコンサルティング
・リフォーム事業
・不動産の有効活用のコンサルティング
・競売・任意売却・不動産買取等のコンサルティング
・広告事業
・web開発
・アパレル事業
・インターネット事業部/電子出版プロジェクト室内 
『万人のための不動産購を考える会』 代表 岩本 淳一

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東京三菱UFJ銀行 大阪商工信金  関西アーバン銀行
大阪市信用金庫 

webサイト等管理
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岩本 淳一


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含むません)を提供します。指定流通機構は、物件情報及び成約情報を指定
流通機構の会員たる宅地建物取引業者や公的な団体に電子データや紙媒体
で提供することなどの宅地建物取引業法に既定された指定流通機構の業務
のために利用します。C不動産の売買契約又は賃貸契約の相手方を探索す
ること及び売買、賃貸借、仲介、管理等の契約を締結し、契約に基づく役務を
提供することに利用します。D管理が伴う場合には、マンション等の管理組合
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E上記、@からDの業務に付随するお客様にとって有効と思われる当社及び
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三国ヶ丘/百舌鳥八幡/中百舌鳥/白鷺/初芝/萩原天神/北野田/狭山/大阪狭山市/金剛/滝谷/千代田/河内長野/三日市町/ 美加の台/関屋/
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